疫情受控制 房市信心回溫

永慶房產集團業務總經理葉凌棋指出，台灣房市在資金潮、低利環境帶動下，交易市況熱絡，尤其在國內疫情穩定受控後，房市信心回溫，遞延買氣持續出籠，購屋需求穩定的狀況下，房價出現易漲難跌的現象。

葉凌棋指出，隨著購屋需求增溫，今年第四季7大都會區房價與第三季相比，全數上漲，其中，高雄在3個月內漲9.4％最多，主要是受「護國神山」台積電要到高雄投資設廠的消息拉抬，複製去年台積電到南科設廠，帶動台南房市大漲走勢。

而台南地區即便去年已有很大漲幅，但2021今年第四季的漲幅也有6.8％，其他包括新竹縣市有6.2％，桃園市有5.5％，漲幅都比雙北市及台中市大。

葉凌棋說，前一波房市大多頭，從2016年1月1日實施「房地合一稅」，房市急凍，房價下滑，拉回幅度最多也就15％至20％，但2021年光第四季，3個月就漲了一成的幅度，這是很驚人的！

此外，以2021年第四季房價與去年同期相比，可以發現除了新北市年度漲幅在九．四％外，其餘六大都會區年度漲幅均超過一成，而新竹縣市、台南與高雄甚至漲幅已逾二成。

近一年房價飆漲

若再從近三年房價漲幅來看，2019-2021年三年期間，新竹縣市及台南已上漲超過四成，而桃園、台中、高雄也有三成漲幅，但若仔細觀察，其實2019-2020年兩年房價呈現緩漲格局。

但2021年房價明顯飆漲，近一年漲幅除新北市外，至少一成以上，而台南市房市持續發威，漲幅達28.6％，新竹縣市以27％緊跟在後，高雄則是22.4％。

若是以平均房價來看累計的漲跌幅，又可發現，七大都會區全數突破前波歷史高點，其中，新竹縣市已較上波高點高，且上漲超過46％，是南二都攫取眾人眼球之外，另一隻大黑馬。

而台南市之前沒漲，故拉回整理幅度才7.9％，但這波房市多頭，一下馬手上衝39％，連帶地，高雄從跌到15.1％，到反衝至23.1％，反彈達39.2％，南二都全拜台積電投資設廠的利多帶動，且漲勢還未止。

前波高點拉回下滑幅度最多的是台北市的17.3％，及新北市的16.2％，但房價基期過高的雙北市，這次雖漲回前波高點，但突破後僅漲3.2％及8.4％，真應了「風水輪流漲」。

有題材 蛋白及蛋殼區翻漲

此外，過去房市常說市中心是「蛋黃區」，之後是「蛋白區」及「蛋殼區」來區分房價高低，但根據永慶房產集團的調查也發現，這一波的飆漲，反而是「蛋白區」及「蛋殼區」先行反應。

根據永慶房產集團相關店頭的成交資料統計，發現全國年度漲幅飆破四成的有3區，包括高雄市前金區漲43.2％，第二是台南市安南區的40.6％，以及第三的苗栗縣頭份市的40.5％。

高雄前金區漲幅高，主要是基期低，再加上區域內新成屋陸續完成，趕上房市熱潮，加上，前金區發展早，過往為金融、教育和行政中心，近年來隨著亞洲新灣區的發展帶動，重大建設陸續到位，投資人看好區域未來發展，是房市新亮點。

安南區雖沒南科效應，但因台南市政府規劃的「九份子重劃區」，房價從二字頭漲至三字頭；至於頭份市則是新竹外溢效應，包括香山、竹北及新豐都被帶動。

葉凌棋表示，根據調查，還有12區的房價漲破30％，而台南市就有善化、安平、北區及東區等四區上榜；其次是高雄的新興區，新竹縣的竹北市及新豐鄉，以及新竹市的香山區也漲，可說蛋白及蛋殼區都漲。

另有19區漲破20％，以及有39區漲破10％，再加計漲三成的3區，以及漲四成的12區，總計全台有73個區都漲，且大多集中在台灣西部廊帶，形成有交通軌道經濟題材的漲，有重劃區題材的也漲，有科學園區題材的更是大漲。

21世紀不動產企劃研究室表示，南科的興起、台積電高雄建廠、房價基期低等因素，皆是台南、高雄的房屋交易量創下佳績的原因。

此外，由於市場傳出明年美國將會開始升息，連帶將有可能影響房屋貸款利率提高，加上台商資金持續回流台灣(台幣相對其他貨幣強勢)等效應下，也為房市交易注入動能。

而南二都房市大漲，台南市不動產仲介公會榮譽理事長薛大川指出，仁德地區出現漏夜排隊買房的消息，連他都訝異，但有一天，與朋友聊到這情形時，他朋友就說「我也請人幫忙去排隊」，證實該區的建案有人搶，他說，台南近兩年可說是價量齊揚。

此外，他每天都接到不少北部的同業或朋友，希望他能提供一些建地、工業用地，或是南科附近一些待徵收的農地消息，希望南下購地。

薛大川說，南科附近農地，從未起漲前的每地坪8萬元，如今實價登錄已揭露至14.5萬元。

南科人口紅利 受惠區持續外溢

此外，過去被他視為蛋白區的安南區，這回四大公投，他按習慣回到土城聖母廟旁的投開票所要投票時發現「跑錯了」，原來，安南區因市府積極進行產業開發及招商，附近的工業區多了不少就業人口，因而多開了一個投開票所，使得房市多了一個「人口紅利」。

安南區內的「九側子重劃區」，因市府在此規劃「低碳生活圈」，加上市府闢設的「北外環道路」，其台江交流道預計要在2022年3月通車，使得該區到南科上班，只要開車十五分鐘就可到，近期也成為房市「夯」區。

至於近兩年受惠台積電到南科設廠利多的新市區，2019年還有一字頭的房價，但2020年還有一、二字頭建案，今年則是全部都站上二字頭，找不到一字頭的房價了。

善化區則漲更兇，2019年還有一字頭的房價，但到2021年則全是三字頭建案，甚至有建商喊出要推出四字頭的建案了。

此外，東區是台南市房價較高區域，據傳，台灣老字號建商國泰建設在「夢時代」購物商圈、成功大學附近，打算推出一坪70萬元以上的建案。

薛大川指出，「南科外溢效應」，讓周遭行政區的房市漲翻天，而目前在南科上班的就業人口約8萬多人，未來還可能增加至10萬人，「人口紅利」將讓台南市房價在2022年依然大有看頭。

高雄房市熱 屏東也受益

高雄市不動產仲介公會理事長簡志坤則談到高雄房市是「萬箭齊發」，遍及各角落，且市府招商繳出亮麗成績單，這兩個月來招商引資就達5,000億元，將帶動上下游廠也來高雄設廠，進而帶來就業人口。

他談到，台積電說要投資高雄，包括橋頭到亞洲新灣區這一科技廊帶，房市熱漲，就連屏東土地也受益。

簡志坤談到，由台積電投資南科的房市效應，他認為高雄未來1至2年的房市表現會更可觀，而雖然他期待房價上漲，但也不要漲太快才好。

此外，桃園房市已漲不少，桃園市不動產仲介公會理事長蕭順智指出，桃園是國家大門，且是各項調查中，民眾標註台灣最適合的移居城市，未來隨著桃園航空城的開發計畫，周邊房市可說是處於起漲區，如今年觀音地區房市漲，就是航空城題材。

再者，桃園市升格時人口數為200萬人，迄今已到227萬人，且桃園市的津貼補助也非常多，區內除了復興鄉外，12個行政區的房價都是正成長的。

加上桃園機場捷運最末站的A22站，再延至A23站的工程預計在2025至2026年完成，另台鐵鐵路地下化有5個站，以及綠線捷運也在興建中，蕭順智認為，桃園房市還是看漲的。

房市愈打愈熱

而面對全台房市漲翻天，葉凌棋指出，為避免房市失控，中央、地方政府齊力打炒房，中央各部會從金管會專案金檢、央行限貸以及內政部禁止預售換約、祭出私法人購置住宅許可制以及建立檢舉獎金制度等，而各縣市政府積極研議囤房稅，使得房市多頭與空頭互相拉扯中。

這波房市的飆漲，雖然讓政府不得不出重手打炒房，但民眾購屋信心會受衝擊嗎？

永慶房屋業管部協理陳賜傑指出，近期消費者普遍感受到物價上漲，擔心通膨壓力，根據永慶房屋「2022第一季網路會員調查」，有73％消費者預期2022年國內通膨率將會較今年上升，也就是說，消費者認為2022年的通膨狀況恐怕會比今年更為嚴重。

既然通膨持續升溫，消費者會如何選擇抗通膨標的呢？調查結果顯示，有66％消費者優先選擇不動產作為抗通膨標的，顯見「不動產」仍是消費者抗通膨的首選。

陳賜傑說，在全球資金氾濫、低利率環境下，全球都面臨通膨升溫的風險，消費者對於「錢變薄」的預期性心理，自然而然會找尋相對保值抗通膨的標的，而不動產價格具有僵固性，漲跌不若金融商品波動劇烈，同時具有收租效益，在國內目前利率處於相對低檔的情況下，使不動產成為消費者心中最佳的抗通膨標的。

2022年進場購屋

因此，在該份調查中，才有五九％的消費者認為2022年是購屋好時機，其中有超過三成的消費者認為上半年就是最佳買點，顯示在低利率、市場資金仍相對寬鬆，以及通膨壓力浮現的狀況下，部分消費者認為從現在開始就可以準備進場，且2022年上半年正是最佳購屋時機。

而展望2022年房市發展？

全國商總主席、鄉林集團董事長賴正鎰表示，2022年房市將有五大趨勢：

一、各國升息調控通膨，流動資金影響股房市。

二、政府若禁止預售轉約，自住置產比例提高，投資客改長期佈局，走入包租代管市場。

三、金管會提高金融土建融及房貸管制，不利中小建商布局。

四、建商參與土地標售意願減低，都更與合建土地更搶手。

五、土地價格推升未來房價，建商減少預售，新成屋更為搶手，供需失衡。

葉凌棋也指出，影響2022年房市有三大變數，包括：

一、貨幣緊縮：市場普遍預期2022年經濟穩定復甦，但全球通膨壓力恐加速貨幣緊縮、啟動升息時程，會讓全球金融市場有大幅震盪風險，連帶影響房市表現。

二、房市政策：中央、地方政府齊力打炒房，2022年是否祭出更進一步的健全房市政策，將左右2022年房市交易量表現。

三、市場超額供給：2021年使照量年增11％，建照量恐創27年新高，顯示目前與未來2、3年市場供給量大，市場超額供給未除，賣壓仍重。

至於房價漲勢的演化？

葉凌棋表示，政府積極打炒房，從專案金檢、限貸，以及管控預售屋與炒作行為，禁止預售換約、建立檢舉獎金制度等，預售屋帶動價格飆漲不復見，改變市場對房價上漲的預期，房價漲勢將趨緩。

賴正鎰預估新冠疫情約在2023年上半年結束，所以全球航運在未來兩年內，都還會塞車，物價持續維持高檔，而且建材物價飆升也吃掉開發商的利潤，每年平均利潤僅剩3％，進入微利時代，建商也因為利潤難以控制，紛紛取消預售，改採先建後售的成屋銷售，避免衍生合約糾紛。他也預告明年房價還會繼續漲，而且還可能再漲10％左右。

三大因素推升買氣

中華民國不動產仲介公會全國聯合會理事長張世芳表示，市場買氣持續上揚，主要是這波景氣並非由投資炒作所帶動，而是源自於通膨效應、全球股市大漲及低利等因素。

預料2022年年不動產市場將在這三大因素的推升下，買氣持續上漲，且蛋白區漲勢更勝蛋黃區，縮小城鄉差距；買方也以自住及自用為主，投資也以中長期投資與資產配置為主，減少短期投資，房地產整體將穩定安穩，疫情雖不間斷，卻也能順利平安度過。

此外，針對六都2022年房市表現指出，因缺工缺料所造成的成本上升屬全台性，加上屋主惜售供給量減，因此預估雙北市為「價增量平」，漲幅約5％左右；桃園市持續因為新興重劃區完工交屋，移轉登記棟數將持續增加約5至8％，房價增幅則視區域公共建設發展而定。

台中市的捷運效應預料將在2022年持續發酵，沿線房市價量續走強；台南市及高雄市預估仍將是2022年的焦點，需求仍將持續擴大，房價直起直追雙北及桃園與台中，仍有10％左右空間。

文/授權轉載自理財周刊第1114期 作者/顏瓊真