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頂加、夾層CP值高,買到賺到?!盤點房仲嘴中「半買半送的空間...」

Yahoo奇摩房地產編輯部
2022年12月07日
 

【文/陳宥里】新房子工料漲,相對老屋單價低、公設比低,不少自住族群偏好往老屋尋寶,但你以為尋到寶卻有可能是專家口中的踩到雷,房產專家針對購屋族常以為是優點的幾類物件解析,像是多一層可出租的頂加物件,北市明年開始隨報隨拆,所以即便損壞也不得修繕;夾層超過室內面積1/3者,裝修難取得審查合格證;想要自住等都更,出高價買不確定的未來,更不是個好主意。



▲邱愛莉提醒,民國83年前的頂加算是既有違建緩拆,但台北市已修改違章建築處理規則,明年開始頂加等既存違建一旦有裝修行為,即報即拆。(示意街景照,非當事物件)

沒登記坪數、卻多出外推、增建空間使用,這樣的物件在很多人眼中是寶,但HOUSE 123執行長邱愛莉認為,增建風險高,在沒影響消防、公共利益之下,現行法規都還能相安無事,如果不加價購買就能多出空間使用還可以接受,但如果要以高於區域行情的價格去買增建空間,就不合理,尤其是自用族群購屋經驗不多,往往在仲介推波助瀾下,買方容易讓步加價。

北市2023年頂加修繕即報即拆

而公寓頂樓加蓋的物件,同樣也是如此,邱愛莉提醒,民國83年前的頂加算是既有違建緩拆,過去也曾是大家眼中的寶藏物件,但台北市已經修改違章建築處理規則,明年開始頂加等既存違建一旦有裝修行為,隨時可能被檢舉、拆除,而且是即報即拆,若遇損壞也不得修繕,後續恐引發連鎖效應帶動其他縣市跟進規範。

若為了預算、空間、地點三者平衡之下,選購舊公寓頂加產品,邱愛莉認為最多也就用公寓2樓、3樓的價格入手,公寓2樓、3樓已經是全棟價格較高的了,而且目前銀行只有地下室跟露台空間會計入估價,而頂加是不計入估價範圍的,因此有意購買頂加產品的民眾必須有心理準備。

夾層最多可申請室內面積1/3

財富方舟集團總經理吳建賢也提醒,這些無法源依據的增建、頂加,未來若遭拆除,後續有可能引發漏水的疑慮,另外像是夾層物件,目前法規最多可申請室內面積的1/3作為夾層使用,市面上有些違法使用的夾層物件常做到等同室內面積大小,不僅空間壓迫感重,未來若想重新裝潢,也無法通過室內裝修審查。

一般事務所住戶出入較複雜

另外,部分物件強調可登記為商業用途或一般事務所,單價相對同區域同質性的物件便宜一點,常吸引購屋族群目光,但吳建賢認為,這類住辦合一的物件,雖然水電經證明後仍適用自住優惠,但住戶出入複雜,萬一剛好同棟大樓中有特殊業種、營運時間長,會使得居住品質下降,再者公設耗損也較大,維護費恐拉高,若是自住使用需三思。

想賺都更財留意土地使用分區

老屋若能成功都更、危老重建,身價肯定翻漲,因此不少人在選購老屋自住時,也希望能夠兼顧日後都更紅利,邱愛莉表示,老屋最大的優點是戶數少、土地持份多,可以善用政府的地籍套繪系統看產權複雜度,物件所在區塊若產權複雜者,都更機率就低,另外也要留意土地使用分區,這部分攸關容積率高低,連帶影響都更分回坪數多寡。

吳建賢則點出一迷思,有機會都更的房屋多半都已喊到高於現在市場的未來價格,若想自住又盼都更,很可能買貴了、也不敢花錢重新裝潢,入住後不舒服又苦盼都更路遙難熬,與原先預期自住的美好根本大相徑庭,建議買屋先釐清自身動機,到底是要自住?長期投資?還是短期投機?按單一動機挑選物件較容易符合預期結果。